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      [關注]虹橋商務區,給新城建設帶來哪些啟示
      2019年08月05日 10:54 來源:解放日報 作者:龔丹韻 字號

      內容摘要:

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      作者簡介:

        首席記者 龔丹韻

        建立新城區,是每一座特大城市發展中必要的一步,往往也容易暴露諸多城市癥結。

        比如,傳統的新城建設,喜歡大馬路、大廣場、大空間,對人并不友好,最終缺乏活力。

        虹橋商務區作為上海的新城之一,不同于一貫的做法。除了本身的會展、商務、樞紐功能,推進貿易便利化以外,小尺度街區,商業購物中心林立,演藝文化設施豐富,再加上綠色節能建筑,5G提前布局,功能業態十分混合。

        盡管它還在不斷探索過程中,但遇到的挑戰和經驗,或許能給未來更多新城建設帶來一些啟示。

        難得的窄密路網

        在虹橋商務區開小汽車,體驗很奇妙——更像行駛在梧桐葉茂的上海中心城區,而非印象中的新城。

        撇開樞紐的高速路網,這里的地面由密密麻麻的小區塊組成,每一塊邊長約100米,屬于典型的“窄密路網”。你能一眼望到3個紅綠燈排在前方。

        多年前,虹橋商務區還未見雛形,同濟大學教授徐磊青在一次偶然機會中看到了規劃圖紙,心中十分驚訝。他沒想到一個新城區,竟然采用窄密路網,理念十分超前。

        彼時,上海城市微更新尚未如火如荼,高品質的空間究竟什么樣,外界鮮少討論。小尺度街區、人性化空間、慢行系統、人行友好、抑制車行等等,這一系列概念還沒在大眾面前普及。而大部分新城建設也沒有擺脫慣性思維:追求大馬路、大廣場、大空間。

        一切求大的不利后果是什么?徐磊青這樣解釋:初期,只有特定人群才會去新城,人流量本就不大,一丁點人口在大馬路、大地塊中更是被稀釋得七零八落。人與人的邂逅和聚集減弱,人與空間距離大,心理距離也遠,片區容易缺乏活力。再加上大地塊,步行半徑往往也大,更是增加了公共服務的難度,限制了服務能力。

        簡而言之,空蕩蕩的新城,一眼望去就不想駐留,辦完事只想趕緊走。相應地,新城的生活設施、文娛活動、服務配套等,很難快速跟上,人流難以聚集,彼此惡性循環。

        似乎人類在文明發展中,總有一種心理,覺得寬敞、氣派、宏偉,方能代表先進。即便國外繁榮的全球城市,不少也是走過彎路后,才回歸小尺度街區。

        從這個角度看,虹橋商務區多年前就采用窄密路網的設計,并未走當時不少新城“教科書般的錯誤”道路,理念之超前,令專業人士驚訝。

        好處也立竿見影。商務區內的幾大綜合商場,開業不久就人流如織。比如,緊鄰虹橋火車站的商場虹橋天地、虹橋天街等,看似主要滿足火車站、機場的過境人流,但實際上,每到雙休日,幾家商場人氣爆棚,歡聲笑語的親子家庭、攜手而來的年輕人、從超市滿載而歸的阿姨爺叔,底樓、中庭、走廊展覽區常常人山人海,摩肩接踵。

        “我每周日都會帶孩子來虹橋天地逛。”家住天山路的周女士說。天山板塊不乏多個知名商場,但相比之下,虹橋天地似乎別有一番特色。

        每逢節假日,半開放的走廊和露天廣場上,有趣的臨時市集開張。手工制作的藝術包、難得一見的土耳其香水、材質優良的餐具等,還有漢服社表演、非遺展示、廟會燈會、二次元文化活動。時間久了,附近總能看到“漢服小姐姐”捏著團扇結伴出游。臨時市集漸漸聞名遐邇,一些來自南京、杭州等長三角區域的年輕人,拎著行李當天來回,就是為了參加市集和露天活動。

        今年,旅游行業公布全國以商場為旅游目的地的榜單,開業不久的虹橋天地已位列其中,成為新晉“網紅商場”。能在短時間內如此“躥紅”,除了商場本身的努力,也離不開窄密路網烘托起的逛街氛圍。

        商務人群則特別喜愛虹橋商務區密集的咖啡店。“大概全上海的咖啡連鎖品牌,都在虹橋擁有一家分店吧。”帶著筆記本電腦、坐在麥隆咖啡館準備工作的陳先生說。作為廣告從業者,他幾乎喝遍了這里的30多家咖啡館,韓式、中式、美式、意式,每家各有風味,滿足創意人群辦公的新鮮感,每次約客戶見面,第一選擇就是虹橋商務區。

        離虹橋天地不遠,同屬商務區的中駿廣場,咖啡店數量更加夸張。幾乎每一棟寫字樓底層都有一家咖啡店,每走50米,轉角就能邂逅咖啡。而如今,咖啡館作為商業活力、創意人群鐘愛的公共文化空間,其密度也從側面代表了一個區域的活力指數。

        當然,人性化的空間,只是硬件打造的第一步。一座好的新城,背后一定還做對了什么。

        六大理念,優勢也是挑戰

        虹橋商務區管委會,把發展特點歸納為“六大理念”:大交通、優貿易、全配套、特智慧、最低碳、崇人文。

        前兩個理念已被公眾熟知,尤其貿易便利化,隨著進博會一輪輪推進,正在持續不斷地摸索創新。以跨國公司、總部企業、各類上市企業、高端服務業為集聚的特色園區、品牌樓宇紛紛涌現。而后面幾點,有些讓人意想不到。

        全配套,是指虹橋商務區核心區已擁有國際醫學園區、國際教育資源、15分鐘購物圈、完善的商旅服務等,盡力提供了舒適宜人的配套環境。注重配套,也就避免了過去單一功能新城變“睡城”的尷尬,辦公與宜居、宜游結合,是目前國際上提倡的“混搭”做法。

        最低碳,是指這里所有的商務樓宇100%按照綠色建筑要求設計,統一由“三聯供”能源站提供冷、熱、電,且有低碳能效運行管理平臺監測能耗。1號、2號能源站每年減少碳排放量2萬多噸標準煤。3號能源站正在建設中,年底即將投入運營。核心區去年獲得了全國首個最高星級三星級綠色生態城區運營標識。此外,地下空間開發的高強度也值得一提,核心區已開發建設地下空間約280萬平方米,相當于近20個人民廣場。

        特智慧,是指商務區運用各種科技手段,精細化管理道路、機場、能源等各方面資源,推進智慧產業集聚和智慧園區建設。目前,作為全國首個5G商務區示范區,近300個5G基站已在核心區基本布局完畢。5G+8K、5G+VR、5G+無人機、5G服務進博會的場景幾乎近在眼前。

        崇人文,則是商務區遵循的發展理念之一,如商旅文體聯動,打造“最好、最美”的社區和商區。日前商務區申長路藝術街區示范街完成藝術提升,努力探索如何增進人文內涵,打造有溫度、可閱讀的人文新城。

        不過作為新城,又承擔長三角一體化、進博會等重要使命,商務區并非沒有煩惱。比如大交通樞紐,給虹橋商務區天然帶來長三角的企業和客流,但同時也制造了一些難題:極高密度、錯綜復雜的高速路網,頻繁的上下匝道和地道,為司機帶來困擾。

        僅嘉閔高架、外環、北翟高架、崧澤高架、建虹高架、滬渝高速、沈海高速等,已讓人眼花繚亂,更別說它們還需要分別與火車站、機場、機場停車場、國家會展中心各有匝道銜接,排列組合特別多。

        一位家住古北片區的女司機說,她每次途經樞紐站的高架,全靠死記硬背。第一次4條岔道選中間,第二次3條岔道選左,第三次選右,順利來到地面,還有選擇題:左邊是機場停車場通道,中間是北翟高架上匝道,右邊是七莘路地道……

        樞紐的先天屬性無法改變,管委會能做的就是精細化管理。現在,高架指示牌精確到每一根車道,比如左一車道通往滬渝高速,左二車道通往嘉閔高架,而原本左一和左二為同一選擇方向,一般指示牌只掛一個即可,只是行駛幾百米后,司機需要再次選擇滬渝高速還是嘉閔高架。如今車道提前標注下一個路口方向,確實方便了司機。

        變出來的人才公寓

        目前,區內企業2.5萬余家,其中滬蘇浙皖三省一市企業上萬家。

        有時候,商務之外的細節,往往才是吸引企業的點睛之筆。這里每天聚集了大量常駐辦公人群,再加上往來長三角的差旅客群,管委會意識到,解決商務人士的居住問題十分關鍵。

        盤點資源,區域內可供出租的民宅并不多,人才公寓遠遠不夠,有沒有辦法“無中生有”?

        管委會想到了長租品牌方隅。方隅本就有5棟樓位于虹橋商務區,主打高端酒店式公寓。

        刷卡進入方隅大堂,仿佛進入一家高星級酒店。樓內配有1200平方米的公共空間,健身房、瑜伽室、休閑水吧、影音區、會議室、書吧、臺球室、私宴區一應俱全。

        酒店式公寓戶型多為約60平方米的標準間和約90平方米的一室一廳,此外也有兩居室和復合套間。該項目聘請國際設計師操刀,按星級酒店標準裝修。每個房間,透過全景落地窗,虹橋商務區的辦公樓群撲面而來。屋內設備均為知名品牌,還提供管家24小時服務,每周一次免費清潔。

        按市場價,目前標準間月租超過8000元,主要滿足高端客戶。租房者多為企業高管。也有企業一口氣盤下十幾間房,作為員工出差到上海的落腳處。對方算了一筆賬:約8000元月租,相當于每晚不到300元,而同等品質的差旅酒店每晚至少600元,算下來高端長租公寓反而劃算。也有明星前來咨詢價格,希望作為在上海的臨時居住點。

        現在,經管委會協商,方隅的6號樓、9號樓共計5000多平方米84套間被納入虹橋商務區人才公寓范疇,戶型主要為一室戶,按人才公寓政策走,最后月租約6000元。

        起初,方隅還略有擔心。申請人才公寓需要符合一定條件,并非誰都可以,而符合條件的企業普通員工,真的愿意自己每月花6000元租房嗎?沒想到一經推出,頗受歡迎,80%的房源已經出租。

        一位租客解釋,比起4000元以內的老小區民宅,他寧愿多花2000元錢“省心省力”,這樣的價格好比“天天住在高星級酒店,有求必應,還是很值”。

        虹橋商務區還有幾處人才公寓。小劉夫妻倆就住在其中的恒基旭輝人才公寓。這里是新小區,外觀時尚,為多層樓宇,帶電梯,小區綠化繁茂,保安管理嚴格。實際上,隔壁幾棟樓為普通商品房,小區目前拿出了特定幾棟作為人才公寓。小劉租的這間朝向不錯,客廳明亮,陽光灑在工作臺上,讓家里看起來暖洋洋的。主臥和衛生間基本設施齊全,自帶陽臺,添置了一些家具就拎包入住了。這套一室一廳面積大約60平方米,目前月租不到3000元。

        兩年前,小劉剛從一家企業跳槽進入現在的公司。正好新公司搬遷至虹橋商務區,拿到了幾個人才公寓名額。經過層層篩選,小劉獲得了租房資格。

        如今,每個工作日早晨,他先開車把妻子送到虹橋地鐵站,回家后休息會兒,再步行5分鐘到公司上班。“可以步行上班的感覺太好了。”小劉說。

        小區綠化環境好,又是小尺度街區,每到傍晚,常常看到健身跑步的年輕身影。雙休日,3個大型商場都在周邊2公里內,電影院、演藝中心、健身房,各有特點,可玩的項目多。夫妻倆唯獨買菜比較偷懶,聽說老小區那兒有菜場,但就是懶得去,平常直接網絡訂菜。

        小劉坦言,能享受到這樣高品質的生活和居住條件,對他留在公司、留在虹橋商務區工作具有很大吸引力。

        然而,隨著源源不斷的新企業入駐,人才公寓未來供不應求幾乎可以預見。如何開挖現有資源,與企業、市場進一步合作,這條路并不輕松。

        海淘者的“米缸”

        申昆路2377號,坐落著虹橋進口商品展示交易中心。第一屆進博會結束后,這里就成為承接和輻射進博會溢出效應6+365天的主平臺。簡單說,進博會的“網紅”進口商品,可以在這里全年展示交易,而且面向C端,也就是大眾客流。

        海淘愛好者走進這里,仿佛“老鼠掉進米缸”。各種海外熱銷品可以當場購買。部分商品還有優惠活動,如一款日本罐裝桃汁、一套韓國網紅面膜等正逢打折促銷,價格低于國內市場價,有些甚至低于網上的海淘價。

        有一排貨架比較特別,僅供試用。一些在本國特定領域比較有名的特色企業,未必規模很大,此前并無余力把產品推向中國。進博會之后,企業依然對能否在中國市場站住腳跟心有疑慮,承擔不了太大風險,此時,便先把商品放到中心展示和試水,看看大眾消費者的反應究竟如何,同時也是一種提前宣傳和推廣。而中心目前并不收取場地費用,還為企業配備了服務人員。

        “我們不僅僅有保稅倉庫,有展會交易,更想通過創新機制,為更多企業下一步進入中國市場,提供常態化的幫助。”東方國際集團進博會推進辦市場拓展部部長顏奕斌說。

        展示交易中心一期總規劃面積40萬平方米,分為A區(長三角電商中心)、B區(展銷平臺),由東方集團、百聯集團、東浩蘭生集團、光明集團、南虹橋公司等五大國有企業組建的上海虹橋國際進口商品展銷有限公司負責運營。二期也在如火如荼地建設中。

        第一屆進博會結束后,在管委會主導下,中心以一般貿易模式啟動營運,已吸引來自美國、英國、日本、澳大利亞等50多個國家的8000多種商品、400多個品牌,包括50多個進博會展品入駐展銷。

        B區展銷平臺北片區已投入運營,如保稅展示館、東方時尚生活館、東浩蘭生健康生活館、上汽進口汽車館,配合第二屆進博會,新一輪品牌調整已經啟動。

        南片區10棟樓,初步規劃凸顯品質消費和先進技術特征,按“一樓一品”的形式打造。

        對大眾而言,這里幾乎就是一座云集高質量進口品牌的大型商場。而對企業而言,它又是保稅和展示銷售一條龍服務平臺。

        比如有一款來自日本北海道的大米,進博會期間成為“網紅展位”,頗受歡迎。如今,它常年在中心展示,散客可以直接購買。幾個月前,中心還帶領北海道大米在內的進口商品,組團進入久光百貨進行“快閃”。本以為近200元一袋的大米價格,顧客可能不多,沒想到在久光賣得很好,這給大米的外貿渠道商一劑強心針。

        渠道商是一位久居日本的上海阿姨,她說,中國市場對大米的進出口管控一直非常嚴格,此前僅在上海嘗試北海道乳制品,大米這種特殊商品,遲遲不敢嘗試。

        得益于此前中國領導人訪問日本以后提及大米,北海道一些廠家成為中國認可資質的企業。借助進博會,北海道大米一炮打響,但進入中國市場,需要配額和許多復雜的手續認證,整個過程虹橋商務區積極支持,展示交易中心也從報關、倉儲、物流到展示、宣傳,一路給予幫助。

        作為一般貿易模式進入海關,其實大米在稅收上并無減免,但放在保稅倉的貨品可以先不用交稅,賣出多少再交多少稅,而保稅倉的隔壁就是展示交易中心。“企業現金流壓力至少減少30%,這樣太好了。”這位渠道商感嘆。意識到上海市場對日本大米的喜愛,在虹橋商務區的牽頭下,這款大米的經營者正計劃與一些電商平臺合作。

        一路向西,成為中心而非終點站

        徐磊青認為,虹橋商務區并不僅僅是CBD(中央商務區)。近幾年,國際上流行一個概念:空港城市。此前,建筑專業雜志有一期專門描述“空港經濟時代”,簡單說,由特殊的港口地理位置驅動帶起商務、物流、貿易等一系列產業。

        “虹橋商務區理念先進,超出我預期,功能更綜合。我認為,它是高鐵新城+空港新城+TOD(公共交通為導向的開發模式)的新型商務區。”徐磊青說,“這樣的案例在國際上都不多。”

        商務區在商貿展會上發力,并不讓人意外,但虹橋商務區并不止于商貿和展會,同時注重一系列生態環保、休閑生活、景觀旅游和文化街區建設,而后面這些正是一個新城最為高明的地方。唯有如此,新城才能快速吸引人,吸引創意,源源不斷地激發活力。有了人氣和活力,一切困難、挑戰都能在發展中解決。

        專家也對發展中的虹橋商務區提出兩點,值得關注。

        首先是,小尺度街區與樞紐區開車意愿強烈是一對矛盾。

        街區親切宜人,適合漫步,意愿是美好的,而現實是由于地處上海西端,又是火車站、機場樞紐,大部分人仍然選擇開小汽車前往。而且虹橋商務區的停車場做得很好——每一棟樓宇地下層,都配備先進寬敞的現代化電子智能停車場,進出口一目了然,去虹橋商務區不用擔心停車問題,再度抬高了小汽車的出行率,這讓小尺度街區反而成為司機眼中的“不便”。

        早已意識到問題,從去年起,管委會已采取一系列措施。比如,交通智能信號燈,根據車流情況設計一套算法,靈活調整信號燈時長,盡量讓小汽車通行在小尺度街區時也能感受舒適,通行效率大為提高。

        又比如,管委會嘗試結合市場力量,引進攜程超級班車。

        打開微信小程序,就能找到“超級班車”,輸入起點和終點,程序會自動推薦某一條班車線路,附上發車時間、上下車地點,微信買票即可。票價一般為順風車的一半,單趟大多20元以內。

        所有班車均為新能源車,保證一人一座,集中在每天早、晚高峰發車。熱門線路一天發五六次車,有些線路一天只有早晚各一次。線路大部分為上海各大產業園定制,比如漕河涇園區、張江園區、臨空園區、虹橋商務區等,主要解決園區員工們的上下班通勤難題。

        用戶家里附近如果沒有站點,也可以在線申請增加站點,一旦申請人數達到一定量,確認運營成本可接受,就會新增站點。

        負責超級班車的總經理晉凱說,這個項目目前臨空園區利用率最高。攜程總部上萬名員工都在臨空工作,超級班車的知曉率本來就高,前期數據完備,基于員工需求定制。每周一早上9點放票,幾萬張票幾乎1小時內就被搶空。而且還有多條線路往來安亭、松江、七寶。

        去年開始,超級班車在虹橋商務區試運營,比較受歡迎的線路是從會展中心到安亭、泗涇到虹橋商務區。不過商務區樓宇分散,且道路資源特殊,管控極其嚴格,允許的4個停車點位置并不緊挨地鐵站、火車站、機場。后臺收到商務區用戶的申請,較多來自阿里巴巴的員工,用戶們希望能在自家辦公樓附近新增站點,但周邊道路目前并不允許設站。

        “我覺得管委會聰明的地方,是盡量發動市場手段來解決,政府搭建一個平臺。”徐磊青說。

        其次,虹橋樞紐站給人的一貫印象是一個“終點站”,仿佛一切到了它這里,就算目的地了。但虹橋樞紐可以更進一步成為一個“中心”,尤其向西側和南側擴散影響力。“一路向西”,成為朝八方輻射的中心。

        巧的是,管委會也有此意。近幾年來,不斷打造豐富的立體路網,如增加國家會展中心與周邊區域的地下大通道,樓宇之間新建二層連廊,讓彼此之間的關聯更加緊密。同時,也在探索如何把樞紐功能、商貿功能、會展功能有機結合,服務整個長三角。

        一個小例子是,虹橋天地商場底層設置了值機柜臺和行李托運服務。商務人群可以在商場一邊吃喝玩樂,一邊完成機場手續。別小看這樣一個舉措,背后與機場系統連接、物流和人流短駁,整體的配套服務跟進,并不是件容易事。

        最終,依托大型樞紐,成為長三角的節點,不僅是交通、商貿的節點,也是文旅、生活、創意的節點。這樣的新城,在全球也是一種探索和創新。

      作者簡介

      姓名:龔丹韻 工作單位:

      轉載請注明來源:中國社會科學網 (責編:張彥)
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